 | | 揣着明白装糊涂 姚雯漫画 |
近日，家住北京广渠门的王先生致电本报说，他在一楼住了快２０年了，没有使用过电梯，却年年要交电梯费，这么多年了，这事一直没人管，他希望刚实施的物权法能帮他维权。
据笔者了解，很多一楼住户与王先生持有相同看法，他们都期盼物权法能合理地解决这一问题。他们的愿望能实现吗？近日，笔者就此进行了采访。
一楼住户：有人主张不交，有人主张少交
“谁用谁交钱，这是很简单的道理。一楼住户不使用电梯，却和其他住户一样要交电梯费，不公平。”在北京安贞苑小区，一位住在一楼的６０多岁的老先生抱怨说。不过?这位老先生表示，虽然觉得不合理，但各个小区都是这样收的，也没什么办法。
在冠城园小区，一位５０多岁的老人向笔者详细介绍了小区物业管理的收费情况，她觉得一楼住户也交电梯费不太合理。当笔者问她是否向物业公司反映过时，老人说：“早有人反映过，但没有用，还是照样收。”
王先生是一家公司的技术主管，住在世纪嘉园小区。说到一楼电梯费问题，他和笔者聊了起来。
“当初买房时为什么选择一楼？”
“主要是考虑父母年岁大了，身体不好，想把他们接到城里来住。他们在农村住惯了平房，就买了一楼。”
“你觉得一楼住户交电梯费是否合理？”
“不合理。举个例子：甲、乙、丙三个人共同买了一辆车，供甲、乙使用，由甲、乙、丙分担汽油费和维修费。你说这样做合理不？”
“有人认为物权法实施后，这个问题应该能得到解决，你有信心吗？”
“我只知道物权法已开始实施，但对其中有关物业管理收费的内容并不清楚。”
“打算通过协商或法律途径解决问题吗？”
“我太忙了，没时间做这些事。”
其他楼层住户：表示理解，但不好操作
调查中，笔者注意到，其他楼层的住户对一楼住户应不应交电梯费的意见并不一致。
大多数人认为?应该和其他楼层住户一样交费。也有人认为可以少交，但不好操作。家住安华里小区１７层的王女士就持这种观点。
王女士认为，一楼住户不使用电梯，可以不交电梯使用费，但电梯是公共设施，电梯的管理、维修和折旧费用，一楼住户还是应该分摊的，由于这些费用并没有一一分开，就存在分摊多少的问题，标准不好确定。如果一楼住户可以少交，那么高层住户和低层住户之间是否也应有所差别呢？而且，一旦这样做，还可能引发其他问题，不好操作。
刘先生研究生毕业后留京工作，正打算买房。在研究了相关法律后，刘先生认为，一楼住户应该全额交纳电梯费。他的理由是：业主购房时，实际上接受了一个一揽子协议。也就是说，除了同意支付自己专有部分的成本外，还同意分摊共有部分和设施的成本。对于有关电梯的各项费用，购房时，业主只支付了购买、安装电梯的成本以及电梯间的建筑成本，并未支付后来使用中发生的电梯运营、维护及更新费用，这些费用理应由物业公司收取。因此，一楼住户和其他楼层住户分摊的电梯费应该是相同的。
说到合理性，他认为按住房面积收取保洁费、电梯费、绿化费、共用设施维修费等，合理性都存在问题，但大家认可按住房面积收取各项费用，这个标准也就有了相当的合理性，而且这个标准很容易操作。刘先生估计，收费办法短期内不会改变，因为物权法并未具体细化物业服务收费办法，现行的收费办法也并不违反物权法的规定。
物业公司：少收或不收没有依据
远洋山水物业管理中心的一位工作人员表示，他们是严格依照政府规定收费的。对一楼住户是否不交或少交电梯费问题，工作人员并没有直接回答，只是说一楼住户和其他楼层住户一样，要交纳电梯费。
当笔者询问是否可以由业主大会决定收费标准时，她的回答是，小区尚未成立业主大会和业主委员会。对物权法实施以后是否会采取新的收费办法的疑问，回答是：还没有接到通知。
民法专家：少交多少，不是法律问题，而是技术问题
对于一楼住户应不应交电梯费的问题，笔者请教了曾参与物权法起草的中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授。
杨教授认为，电梯是共有设施，一楼住户应该交电梯费。按照物权法第七十二条规定，业主“不得以放弃权利不履行义务”。
考虑到一楼住户确实很少用电梯的事实，杨教授认为可以少交电梯费。至于少交多少，并不是物权法要解决的法律问题，而是技术问题，应该由具体的收费管理办法确定。
物权法第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项?有约定的?按照约定?没有约定或者约定不明确的?按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定。对此，杨教授表示，没有约定或约定不明确时，费用分摊、收益分配等事项，应该依照此条的规定，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。也就是说，物权法已经否定了在这种情况下按户分摊费用的做法。关于费用分摊、收益分配等事项，只能由业主大会或业主委员会和物业管理企业约定，如果没有成立业主大会或业主委员会，就应该由全部业主和物业管理企业约定，而不能由部分业主和物业管理企业约定。
杨教授还透露，北京不久将会出台新的《北京市物业服务收费管理办法》。他说，现行的管理、收费办法，凡与物权法不相符的，都会修改。 |
