去年7月，陈女士通过内部认购的方式订了尚未开盘的某楼盘中一套面积100平方米左右的房子。当时开发商表示，预售许可证正在办理中，很快就会办下来。至于房价，还没有最后确定下采，但肯定不会超过6500元／平方米。陈女士购房心切，就按开发商的要求，把2万元的内部认购款打入了开发商的账户中。开发商给了她一张收据，上面注明了房号，以及“房价不超过6500元／平方米”的字样。

　　今年开盘时，开发商却把价格定在了7500元／平方米。陈女士找开发商理论，对方说按照目前的楼市行情，只能以这个价买房；并且称因当初没有预售许可证，认购行为是无效的，如果陈女士反悔不想买，他们可以双倍退还陈女士内部认购金，对此，陈女士表示难以接受。

　　【律师评点】已取得销售许可，开发商应兑现承诺

　　天煦律师事务所主任田宏律师指出，本案涉及到认购合同是否有效以及开发商应承担的责任问题。

　　《城市房地产管理法》规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。《中华人民共和国合同法》也规定，违反法律强制性规定的合同无效。

　　本案中，陈女士在进行内部认购时，因开发商尚未取得商品房预售许可证，该认购行为在当时并不被法律认可，是无效的。此后，开发商取得了预售许可证并公开开盘销售，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，如果开发商在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定合同有效。据此，本案内部认购合同因开发商取得商品房预售许可证而转化为有效合同。开发商应当按照收据上注明的“房价不超过6500元／平方米”的承诺向陈女士售房。

　　此外，开发商所谓内部认购，实则是无证销售行为，任何人均有权向房产部门举报开发商的这种行为。根据《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，房产部门应当责令开发商停止预售，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。2006年7月，建设部、发改委和工商总局联合下发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是明确规定，没有取得预售许可证的楼，盘，开发商不仅不能以收取购房人预定款性质费用变相销售；也不能以认订、登记、选号等认购形式变相违规预售。对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业的资质。

　　【律师提醒】内部认购隐患多

　　国家规定只有具备以下五证的才可预售：1、国有土地使用权证；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、施工许可证；5、商品房预售许可证。消费者在购房时一定要确认开发商五证是否齐全。

　　另外，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一房多售门因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。内部认购、返本销售、售后包租、分割拆零销售等行为都是国家明令禁止的行为，消费者一旦发现应及时举报，避免自身利益受损。