债权人向债务人及保证人通过诉讼手段获取借款，法院判决也予以支持，案件顺利进行到执行阶段，看似风平浪静，，法院准备把保全的财产进行公开拍卖时，还债权人一个公道时，尽然半路杀出一个程咬金，案外人毅然决然拿起法律武器，维护自身合法权益，终究是抵押权人可以享受执行红利，还是善意第三人荣获维权的成果呢？本期成功案列选自本所主任赵志忠律师、陈蓉律师实办案件，探究解读物权优先地位与债权的辩证统一关系，诠释法律保护善意第三人与维护市场稳定运行的法理平衡。

 

吉女士与某A房地产公司于2011年4月23日签订《商品房购买合同》，缴清全额房款但是未办理过户登记，之后由于案外人高女士有合同纠纷，在2013年1月5日进行诉前财产保全，并于2015年10月14日于某A房地产公司签订房屋买卖合同；而另一边债权人某小额贷款公司与债务人某A房地产公司和连带保证人某B房地产公司的借款合同一案已经尘埃落定，某市基层法院经过审理做出确切的判决，案件进入执行程序并裁定对涉案房屋进行查封和公开拍卖，两件事同步进行，一次机缘巧合将二者推到一个博弈的平台，高女士根据《担保法》第三十七条第一款第五项规定：依法被查封、扣押、接管的财产不得抵押。认为某小额贷款公司的抵押无效，并向法院做出请求：1、裁定中止执行；2、解除查封，终止拍卖、执行程序，依法保护其合法权益。

本案在执行听证过程中，双方就未登记不发生物权效力与保护善意第三人产生了分歧。

高女士认为：该涉案房屋是自己通过合法途径依法取得，并且该房屋买卖以及保全查封在先，某贷款公司取得抵押权在后，法院不应该查封拍卖他人的财产，并且依据最高人民法院《查封规定》第十七条规定： “被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

某小额贷款公司认为：《物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力；未经登记，不发生效力，。按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记，也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可予查封。

中止查封，中止评估和拍卖。

一、    最高人民法院《查封规定》第十七条的效力问题

《物权法》出台前，2004年最高人民法院颁布的《查封规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此条后段的规定，第三人只要符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第一、第三人已经支付全部价款；第二、第三人已经实际占有；第三、未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错。但是，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可予查封。由于《查封规定》与《物权法》规定的差异，导致实践中也产生诸多争议，有的认为根据上位法优先原则，应适用《物权法》；有的认为在《查封规定》第十七条后段仍然有效。我们认为，《查封规定》第十七条仍然有效。它对于善意第三人的权利的保护，维护社会正义发挥重大作用。

二、《查封规定》第十七条适用条件 :
既然承认《查封规定》的第十七条后段的规定仍然有效，那么其适用条件为何？是从宽还是从严予以理解？对此实践中掌握标准亦不尽统一。我们认为根据该条规定的内容，在具体适用时，应当符合如下三个方面的条件：
（一）第三人已经支付全部价款
     实践中，对于第三人未支付全部价款，仅已支付了大部分价款并实际占有的，是否可参照《查封规定》的第十七条后段的规定执行，存在两种观点。一种观点认为，不可以参照执行。第二种观点认为，可以根据个案情况参照执行，例如第三人仅有极少部分价款未能支付，对其占有的房屋仍不查封，否则执行中存在困难，也利于保护第三人的居住权益，造成新的社会矛盾。典泽律师事务所认为，第三人的付款金额应严格限定于“全部价款，因为债权确定性角度看，未付清房款的第三人，其涉关房屋的请求权尚不确定，不能对抗债权已经确定的执行申请人。从一般实践的角度看，房屋买卖双方交易通常约定房款付清后，方就房屋产权进行过户登记，如果作为买受方的第三人未支付全部价款，由于其自身合同义务尚未履行完毕，其要求产权过户的条件还具备，也就是说，第三人要求转移房屋产权的请求权，其本质亦是一种债权，能否得到支持，还处于不确定状态，一旦第三人拒绝支付余款，对方可以先履行抗辩权为由，拒绝过户登记。然而，与之相反的是，执行申请人对被执行人债权，则经过了法院或仲裁机关的裁判，其债权已经确定。在抉择这两种债权保护的优先顺序时，如果优先保护仅支付部分价款的第三人，使其可以对抗他人的执行申请，则实质上赋予了未确定债权比确定债权更为优先的顺序，这既不符合基本法理，又有违社会群众的基本认知。
（二）第三人已经实际占有不动产
      已支付全部价款的第三人占有使用房屋，虽然不能发生所有权变动的法律效果，但这种事实上的占有状态，说明买卖合同已得到了近乎全面的履行，如果再因出卖方即被执行人的债务纠纷而对其查封执行，则必然会让涉案房屋逆转到之前未履行的初始状态，从而会增加履行费用和交易成本，不符合效益最大化的经济原则，并影响交易秩序的稳定。与此同时我们认为还应当以“合法占有”为基础前提，否则第三人在客观上违法、主观上恶意，如果再对其予以优先保护，明显有悖法律的公平正义。
（三）第三人没有过错
     在司法实践中判断“没有过错”时，首先应该考虑当事人在合同生效时是否积极主动促成条件的成熟，实践中，不排除当事人约定在房款支付后，并不立即进行产权过户登记，而以办理大产证等因素，延缓过户时间，如果在此延缓期间，未过户登记并非第三人原因所造成，而是双方约定的过户条件未具备，当然不宜由第三人承担相应的风险责任。相反，如果已具备过户条件，第三人怠于办理的，法院仍可查封执行。其次，未过户登记，是否由于被执行人的原因导致无法登记。登记过户往往需要出卖人的配合，如果其拒绝配合的，第三人往往难以顺利地实现过户登记，由于造成的不利风险，不应由无过错的第三人承担。但是，如果被执行人不配合或者下落不明导致无法在法定期限内办理过户登记，第三人应当依法向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，要求出让人配合办理产权过户手续，主动主张其权利，否则也应属于怠于主张权利，主观具有过错。
     最后，未过户登记，或登记错误，是否由于登记机关的工作人员的原因所导致。如果第三人确实到登记机关进行过户登记，但是因为登记人员非法拒绝办理，或登记错误，误将房屋登记至他人名下，那么相应的责任就不在于第三人，而在于登记机关的过失，相应的责任不宜由第三人承担。