7.非法改造·物业管理
■案情■
2007年5月17日，袁某在天津沃尔玛和平路分店货架上看到了保健食品“脑白金”礼盒，产品外包装上印有“脑白金里有金砖”的彩色图文，还特别标明“上海老凤祥特别打造的99.99%金砖”及“价值5000元”等字样。原告以256元的价格购买了两盒，在打开商品包装后并未找到金砖。该产品包装上写明“保健功能为：改善睡眠、润肠通便”，而其说明书对其功能给予夸大，增加了调整人体节律和减少有害物质吸收两项功能，原告在服用后该功能并未体现。因此，原告以被告夸大产品功能、销售活动中做虚假宣传并构成欺诈为由，起诉要求沃尔玛和平路分店退还货款256元，并赔偿256元。
经查，“脑白金”是由康奇公司开发研制，健特公司生产制造，案外人上海健久生物科技有限公司总代理销售的。1997年，卫生部对“脑白金”产品及产品说明书核发批准证书。2006年8月，无锡市疾病预防控制中心出具检验报告，认为“脑白金”产品符合Q/GACO41-1999标准。从2004年起，“脑白金”产品连续举办有奖销售活动，经相关公证机关公证，随机向产品中投放金砖兑奖卡。2006年12月5日，案外人健久公司再次举办“脑白金里有金砖”有奖销售活动并制定活动细则，对活动时间、范围、活动内容、领奖方法等作出规定。活动时间为2007年1月1日至2007年12月31日，共投放产品660万盒，其中500盒内投放有金砖兑奖卡，中奖率为0.075%。
法院认为，“脑白金里有金砖”应认定为一则广告语，按照普通消费者的认知水平和识别能力，尚不足以因此广告语而认为购买产品必得金砖。另外，被告为有奖销售活动制定了活动细则，该活动的500张防伪卡经无锡市公证处公证已随“脑白金”生产流水线投放于产品之中，现原告提出“脑白金里有金砖”系虚假广告宣传、对原告构成欺诈证据不足，故被告的行为不构成欺诈，判决驳回原告的诉讼请求。
〉〉〉点评
对这个案件，法院判决原告败诉，好像是有道理的，因为“脑白金里有金砖”这句话确实是一句广告语，不能当真。但是，换个角度来看，这句广告语本身就不实，因为脑白金中确实没有金砖，原告的起诉并没有错，起诉是有道理的。
如果这个案件要我来判，我说原告要求赔偿的诉讼请求可以不支持，但是对这种有水分的不实广告，不能认为是适当的广告语，应当认定其有一定的欺诈性，应当判决禁止这种具有一定欺诈性的广告语的使用。
如果是这样，恐怕更符合消法的精神，这样的判决更能够受到广大消费者的支持。说实话，脑白金的“送礼就送脑白金”广告长期骚扰我们，已经烦透了，有金砖的广告，应当判决禁止。
8.脑白金里有金砖·广告不实
■案情■
2006年5月23日，傅女士向杨先生租赁了位于上海市绿城小区内的一套房屋，约定租赁期限为两年，房租为每月2400元，租金每三个月以现金支付，约定“甲方(杨先生)同意乙方(傅女士)分割出租(转租)”。租赁合同生效后，傅女士将承租的住房进行装修改造，把客厅变成三间独立房，餐厅、主卧室、书房又被分别改成六间独立房，杨先生的“三室两厅”在傅女士的手中变成了十间房。
装修完成后，傅女士要运进房间十张大床，被该小区的物业公司阻止，理由是傅女士的行为违反业主临时公约，将三室房间改装成十间房间，分别租给不同的人居住，造成互不相识的人共同居住，存在治安隐患。双方发生争执，甚至动用110警务来处理。
傅女士认为物业公司妨害了其正当行使权利，诉请法院判决物业公司停止侵权，不得无理阻挠她及房客正常进入小区，并赔偿她的房屋租金2400元。上海浦东新区法院一审认为，因原告傅女士存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况，未按照设计功能使用物业的分割转租行为违反法律规定和管理规约，物业公司作为物业管理企业有权采取措施予以制止。被告的行为系行使管理权的行为，方式并无不当，不应承担侵权责任，故判决驳回原告的诉讼请求。
傅女士上诉，二审法院认为，民事活动必须遵守法律、法规和国家有关政策，傅女士将承租的房屋分割转租，违反了相应的法律法规，也违反《上海绿城住宅临时公约》的约定，损害了绿城小区其他业主的权益，物业公司有责任采取措施予以制止，不构成侵权，故维持原判。
〉〉〉点评
本案当事人争议的关键之点，在于物业服务企业与业主之间的关系。对此，物权法专门规定了第八十一条和第八十二条。业主和物业之间的关系，一方面，物业是业主大会或者业主委员会委聘的，双方通过委托合同，确立物业为业主的区分所有建筑物进行管理，物业在业主的监督之下实施管理行为。另一方面，物业在接受委托之后，有权按照业主大会的意志对物业进行管理，其中不仅仅是对建筑物和附属设施的管理，也包括对业主违反管理规约的行为的管理，业主必须接受管理，因为接受物业的管理，就是接受业主共同意志的管理。
在本案中，傅女士作为建筑物区分所有权人即业主的承租人，算作物业使用权人，应当按照管理规约(即本案的《上海绿城住宅临时公约》)使用房屋，当其使用行为违反了管理规约的时候，就是违反了全体业主的共同意志，物业有权进行管理和纠正。傅女士将一个三室一厅的单元改造成十室的房间，分别出租给十个人居住使用，违反了管理规约的规定，物业当然有权管理。傅女士将物业的正常管理行为认为是侵权行为，提起诉讼，显然是不正确的，判决其败诉，既在法理之中，也在情理之中。
