这是一起土地承包经营权确认纠纷案，该案一审人民法院驳回了原告请求解除合同的诉求。二审人民法院依法改判支持了上诉人（一审原告）的诉讼请求，判令解除了该合同。两审法院为何会做出不同的判决结果，其根因又在何处？本期成功案例选自本所主任赵志忠律师、任素芳律师实办案件，探究合同解除的法律情形。

孔某和李某与某公司于2010年5月13日签订了《土地承包经营合同》，该协议约定“某公司使用该土地必须遵守该土地集体规定的土地利用规划和管理制度；同时双方又将孔某和李某与某村集体所签订的《土地承包合同》为本合同的附件，强调不得改变土地使用用途”。根据以上协议的约定，某公司必须在不改变土地原样基础上使用协议约定的土地。协议另约定“孔某和李某收取某公司土地经营管理使用费155万元，待孔某和李某为某公司引进三项电源后某公司给孔某和李某支付了105万元。在2011年5月31日之前支付孔某和李某25万元，在2011年12月31日之前支付孔某和李某剩余25万元”。但，至今孔某和李某在履行完毕合同义务后只收到某公司支付的105万元，其余50万元孔某和李某经多次催要无果，某公司至今未付。后孔某和李某还发现某公司存在并未严格按照协议约定的土地性质使用土地，对土地上的林木进行了严重的破坏。孔某和李某认为，某公司的行为已构成根本违约，致使孔某和李某无法实现合同目的。为此，孔某和李某诉至法院要求解除合同。

一审人民法院：   　　

孔某和李某认为：根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。” 某公司在履行合同过程中将林地破坏严重，部分土地上栽种其它无法防沙固沙的树木，将使土地重新沙化的违约、违法行为致使孔某和李某与某公司签订的合同目的不能实现。

 另孔某和李某根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。” 、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定要求解除合同。

某公司认为：其改变林地是通过相关部门批准的，不构成根本违约。其拖延支付租金是由于某村委会担心孔某和李某不支付承包费所以不让其支付，故不构成根本违约。

某村委会认为：对孔某和李某与某公司签订的协议不知情。

二审人民法院：

孔某和李某认为：与一审主张相同。

某公司认为：其改变林地是通过相关部门批准的，不构成根本违约。其拖延支付租金是由于支付流程不对，故不构成根本违约。

某村委会认为：同意转租。

一审人民法院：驳回原告诉讼请求。

二审人民法院：撤销一审判决，解除《土地承包经营合同》。

典泽时评：      

一、根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。” 某公司在履行合同过程中将林地破坏严重，部分土地上栽种其它无法防沙固沙的树木，将使土地重新沙化的违约、违法行为以及剩余租金长期得不到支付致使孔某和李某与某公司签订的合同目的不能实现。

二、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”某公司无正当理由迟迟不支付孔某和李某50万元租金，并且孔某和李某还给了某公司合理期限，某公司一直拖延不予支付长达一年，为此，孔某和李某请求解除合同，既有事实依据也有法律依据。根据相关法律规定欠付租金总额33.3%，时隔将近两年多次催告并给予某公司合理期限不予偿还应构成根本违约。

    本案在二审人民法院审理阶段，双方当事人并没有提供新的证据，针对同一事实两审法院却做出了截然不同的两种判决结果，原因主要在于一审法院适用法律错误，一审人民法院认为，依据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，本案中，由于原告未向法庭提交已通知对方的证据，故原告的解除理由不能成立。该条并不适用本案的具体案情。二审人民法院认为一审人民法院适用法律错误，最终适用《合同法》第九十四条判决解除该合同。该案启示我们不仅要熟读法条，而且要正确理解法条及法条背后的立法理念，这样我们在实际办案中才能很好的运用法条解决个案中的实际问题。

                                  

以弟弟名义购买商品房后，因哥哥的死亡所引发争议，叔侄二人对峙法庭，难辨谁是谁非。

2012年8月份王某某以其弟王某弟的名义购买了位于青岛市的别墅一套。在签订购房合同的前两天王某弟出具《声明》证明“所购买的别墅是其自愿无偿用首套房贷资格为哥哥王某某买的，其购房款均由哥哥王某某和嫂子支付，该房屋产权等权利义务与其无任何关系，并承诺今后将无条件配合哥哥王某某办理房屋的一切过户手续等事项”。签订购房合同后王某某及其妻子分三次支付了130多万元购房款，王某某于2013年10月份去世后其亲属再未按约定支付剩余购房款，也未办理购房贷款。2014年7月份房地产开发商以违约为由向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，请求法院判令解除与王某弟签订的《青岛市商品房预售合同》、并要求承担违约金。王某某的第一顺序法定继承人妻子及儿子得知房地产开发商起诉王某弟解除房屋买卖合同后委托本所代理其参与该诉讼。

本案在开庭审理中，就王某某的第一顺序法定继承人能否以独立请求权第三人身份参加本诉讼问题，产生了分歧。

王某某的妻子及儿子认为：就王某某以其弟弟王某弟的名义购买房屋的事实，由王某弟出具的书面声明证实。因王某某于2013年10月份病逝，本案争议房屋应属于法定遗产，其遗产应当依法由继承人继承，依据《继承法》的相关规定王某某的第一顺序法定继承人现只有其妻子和儿子两人，故两人有权依法提出上述独立诉讼请求。

房地产开发商认为：开发商与王某弟签订了《青岛市商品房预售合同》，根据合同的相对性因合同履行过程中产生争议后由双方解决。而且，事先并不知道王某某以其弟弟名义购买房屋的事实，虽然签订合同及支付首付款人是王某某，但是王某弟向房地产开发商出具了公证书一份，证实其授权哥哥王某某代自己签订合同，代缴购房款等事项。而且购房合同是房地产开发商与王某弟的名义签订的。所以不同意王某某的妻儿以独立请求权参加诉讼。

王某弟认为：对开发商起诉的事实及理由无异议，同意解除与开发商签订的《青岛市商品房预售合同》，但是房地产开发商要求其承担的违约金过高。

经审理，法院当庭以口头形式驳回王某某妻儿的以独立请求权第三人身份参加诉讼的请求，容许以无独立请求权第三人身份参加诉讼。最终判决解除房地产开发商与王某弟签订的《青岛市商品房预售合同》并酌情调低了王某弟承担的违约责任金额。

以别人名义购买商品房存在以下风险：

1.名义产权人反悔的风险，如果实际出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

2.在名义产权人领取房屋产权证之后，至将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房屋很有可能被查封或拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金、不能要求继续履行合同、取得房产。     

3.即使名义产权人不存在任何违约及有违约诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

4.假使实际出资人在未将名义产权人名下的房屋转移到自己名义之前死亡的，很难保障自己的法定继承人的合法继承权。所以在不得已的情形之外，尽量不易以他人名义购买房屋，以免发生纠纷无法确保自身权益。