特 殊 指 控
编者按：
花明天的钱圆今天的梦，时下按揭买房已成为多数购房者的首选。看似赚得满盆金，问题也随之而来。对于开发商而言，如购房者连续多月未按时还款，银行往往会从他们的保证金账户中扣掉本息款项，这时，开发商能否解除与购房者的购房合同呢？本期成功案例，来解析此类问题。
案情简介：
2010年8月1日，王某和某开发商签订《商品房买卖合同》，约定王某购买开发商开发的一套100平方米商品房，总房款60万元。合同约定：买受人延期付款超过60日，出卖人有权解除合同。买受人应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同还约定：买受人应于2010年8月1日前支付首付款20万元，余款40万元办理银行按揭于2010年12月31日前付清。2010年9月1日，王某、开发商和某银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定王某向银行借款40万元，并由王某用其所购房产为借款的抵押担保。借款合同还约定：开发商为借款人借款提供连带责任保证。借款人如未按约定履行还款义务时，开发商承诺按银行要求代借款人履行还款义务。
上述合同签订后，王某向开发商支付了首付款，银行也将贷款直接打入了开发商账户。同时，开发商将房屋交付给了王某。后王某因经济原因，连续3个月未按约定向银行履行还款义务。2011年5月27日，银行直接从开发商的保证金账户中直接扣缴了王某所欠借款的全部本息284000元。2012年底，开发商诉至法院，以王某违反房屋买卖合同中关于“买受人延期付款超过60日，出卖人有权解除合同”的约定为由，请求判令解除房屋买卖合同。
庭审交锋：
本案在审理过程中，原、被告双方就开发商是否有权解除房屋买卖合同发生严重分歧。
购房人王某认为：开发商无权解除房屋买卖合同。理由是：王某已将购房款分首付款和银行按揭借款两部分全部支付给了开发商，王某与开发商签订的房屋买卖合同已履行完毕，王某对开发商不存在延期付款的违约行为。至于开发商后来替王某向银行还贷，属开发商按担保借款合同中的约定履行了保证义务，开发商可另行向王某追偿。
售房人某开发商认为：开发商有权解除房屋买卖合同。理由是：在银行将王某的按揭借款全部支付给开发商后，王某因未按约定向银行履行还款义务，导致银行从开发商的保证金账户中直接扣缴了王某所欠借款的全部本息，即王某以银行按揭借款形式支付给开发商的部分房款又被银行收回了，等同于王某未将该部分房款支付给开发商，并远远超过了60日。约定解除权行使条件成就，故开发商依据房屋买卖合同中关于“买受人延期付款超过60日，出卖人有权解除合同”的约定行使合同解除权符合法律规定及双方约定，请求法院依法解除房屋买卖合同应依法得到支持。
法院判决：
法院经审理，认为本案房屋买卖合同和担保借款合同是两份独立的合同。王某按约定将购房款分首付款和银行按揭借款两部分全部支付给了开发商；开发商也按约定将房屋交付给了王某。因此，房屋买卖合同已履行完毕，双方均不存在违约行为。就王某、开发商与银行三方签订的《个人购房担保借款合同》来看，王某与开发商之间系保证合同关系。在王某未按约定向银行履行还款义务时，开发商代王某偿还了全部拖欠款项的本息，系开发商履行了保证义务，可依法向王某追偿。据此，认为开发商替王某向银行代偿了其所拖欠借款的全部本息，等同于王某未将该部分房款支付给开发商的观点，不仅否定了房屋买卖合同与担保借款合同各自的独立性，同时也使开发商在担保借款合同中承担保证义务的约定失去意义。故开发商依据“买受人延期付款超过60日，出卖人有权解除合同”为由，请求解除房屋买卖合同无事实依据。最终驳回了开发商的诉讼请求。
典泽时评：
按揭购房，对于开发商而言，既是饥饿时的面包也可能是自杀时的水果刀，如解除权行使不当，可能赔了夫人又折兵。对于买受人逾期还贷，开发商能否解除购房合同，不同法院可能会作出不同的判决。然就本案而言，即使开发商解除房屋买卖合同的请求依据成立，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“买受人迟延支付购房款，……经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，解除权属于形成权，逾期不行使会灭失。本案开发商起诉时间是2010年12月21日，而在此期间从未向王某进行过催告，因此，开发商早已超出“……没有催告的，因开发商解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”的除斥期间。在此，提醒各开发商，行使约定解除权，处条件成就外，务必注意法定的一年除斥期间的限制，以免胜诉权落空。
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